売却の流れと段取りを知って高く売ろう
はじめて不動産を売却する場合、どんな流れと手順で進めればよいのかわからず不安に感じることも多いかと思います。
あらかじめ流れと段取りを知っておくことでスムーズに手続きを進められるだけでなく、より最適な値段で売却することができるのでキチンと把握しておきましょう。
売却相談から引き渡しまでの7つのステップ
不動産の売却を検討し始めてから、仲介会社との契約、買主への引き渡しはおおまかに7つのステップがあります。
0. 事前調査
不動産の売却を決めたら、仲介会社に不動産の売却を相談する前にまずは情報収集しましょう。
具体的には各仲介会社の評判や、周辺物件の価格相場を調べることが重要です。
ここをキチンと調べておかないと質の悪い仲介会社や担当にあたってしまたり、相場よりも安く売ってしまうことにつながるので要注意です。
1. 査定依頼
情報収集が済んだら仲介会社へ売却査定を依頼しますが、事前に調べた会社に1件1件連絡していると、やり取りの手間と時間がかかるのであまりおすすめしません。
なので、まずは一括査定サイトなどを使って複数社にまとめて査定依頼しましょう！
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※一括査定には個人情報が必要です。
1-1. 売却相談・条件整理
一括査定を依頼して複数社から査定をもらったら、実際には複数の仲介会社と会って売却動機や条件、売却の時期（期限）や希望価格を担当者と一緒に改めて整理します。
ここでキチンと整理できないと後で後悔したり、売却に必要以上の時間がかかってしまうので十分な時間をかけることが大切です。
また売却相談時の担当者の対応の質によって、どこの仲介会社と売価契約を結ぶべきかしっかり見極めましょう！
担当者のチェックポイント
- 売却の流れに関する説明が丁寧
- 査定額に関する説明が明確
- 売却に関わる税金について説明がある
- 販売活動のプランが明確
- 自社の実績・取扱高について説明がある
2. 売却不動産の事前調査・査定
事前の相談・簡易査定（※）が済んだら、仲介会社に売却不動産の事前調査を依頼します。
売却する不動産について建物や土地、またその周辺環境、法令による各種制限、権利関係を専門家に調査してもらうことで、売却後のトラブルを回避できるだけでなく、売却金額が具体化するのでよりスムーズに手続きを進められます。
各種調査後、仲介会社から調査内容と近隣の取引事例などをもとに正式な査定額と販売方法の提案があるので具体的に検討します。
※ステップ1で依頼した一括査定は「机上査定」と呼ばれる簡易査定で、詳細な条件をもとに査定額を算出する「訪問査定」とは異なります。
3. 媒介契約の締結
複数社から詳細な査定をもらったら、仲介会社と「媒介契約」を締結します。
不動産の売却を仲介会社に任せるためには媒介契約の締結は必須で、3種類の契約種別からから選択します。
それぞれの特徴と違い、メリットやデメリットは以下の記事を参考にしてください！
4. 売却活動・内見案内・購入申込
4-1. 事前準備・売却活動
媒介契約の締結が完了したらいよいよ売却活動が始まります。
といっても、いざ売却活動が始まった後は内見が決まるまで売主がやることはあまりありません。（内見が決まるまでの期間、実は結構ヒマです…）
その間仲介会社は主に以下のような販売活動を行っています。
- レインズへの物件情報の掲載
- 仲介会社HPへの物件情報の掲載
- 住宅情報サイトへの物件情報の掲載
- 折込チラシの実施
- ポスティング広告の実施
- 抱えている顧客への案内
- 他不動産会社への物件の案内
- 現地販売会の開催
各種Web上に物件情報を掲載する際、プロのカメラマンによる家の中の写真をサービスで提供している仲介会社もあるので事前相談時にサポート内容も聞いておきましょう。
4-2. 内見案内
各種サイトに物件の情報掲載が始まって約1～2週間程度で内見の希望が入り始めます。（物件の良しあしによるので一概にはいえませんが）
内見の希望日は週末（休日）が多いので、物件を売却すると決めたらある程度の期間は休日が拘束されることも覚悟しておきましょう。
また買主の職業が平日休みの場合、どうしても平日の内見を希望される方も少なくありません。
もちろん売主側の都合もありますが、短期的に売却を決めたい場合にはある程度フレキシブルに内見を受けられるよう事前に調整しておくことをおおすすめします。
なお購入検討者から内見の希望があったら、気持ちよ見学してもらえるよう玄関まわり、水まわり、室内環境（明るさや室温、においなど）を整えておきましょう！
4-3. 購入希望者からの申込み
内見をした買主から購入希望の申込みがあった場合には、仲介会社を通して物件価格や支払い条件の調整を行います。
売却活動においておそらく最も重要視されるであろう成約金額については、急いて失敗しないよう仲介会社の担当と相談しながら慎重に話を進めましょう。
中古物件の場合、高い確率で買主から値引き交渉があるので、買主側の思惑を知っておくためにも以下の記事を参考にしてください！
5. 売買契約
購入申込の条件に合意したら、買主との売買契約を締結します。
買主側の仲介会社、売主側の仲介会社、買主、売主の4者が集まって約1時間ほどかけて各種手続きを進めます。
主な手続きと流れは以下の通りです。
●重要事項説明書の読み合わせ
↓↓
●売買契約
↓↓
●署名・捺印・手付金（頭金）の受領
↓↓
●売買契約の締結完了
「重要事項説明書」、「売買契約書」は極めて重要な書類なので、なんとなく目を通すだけではなくしっかりと内容を確認するようにしましょう。
またこのタイミングで買主から手付金を受け取ることになりますが、多くの場合、その場で仲介会社に手数料の半金を手付金から支払うことになるので、手元に残る金額はあらかじめ計算しておきましょう。
売買契約時に必要なもの
- 仲介手数料の半金
- 収入印紙代
- 登記関係書類
- 印鑑証明書
- 住民票
- 本人確認書類
- 固定資産税納税通知書
- 実印
6. (残代金)決済・引渡し前の準備
売買契約を結び代金の決済が終わったら、売主は物件の引き渡しを行うことになります。
住宅ローンが残っている場合、所有権移転手続に加えてローン契約の解約や抵当権の抹消手続を行う必要があるので、各種手続方法について不動産会社へあらかじめ確認しておくと安心です。
各種手続きが済んだら買主へ鍵を渡す前に、「公共料金の精算」「引越し業者の手配」「駐車場や駐輪場の解約」「役所への転出届の提出」「郵送物等の転送手配」などの引渡し前の準備をしておきます。
また、建築確認書類や住宅設備に関する資料等があれば買主に渡せるよう事前に準備しておきましょう。
7. 引渡し日当日
買主との売買における最終ステップとなる引渡し日当日には、買主が立ち会い物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。
最終確認時には家具をはじめすべての残置物が残っていないことがルールですので、不用品の処理や引越しは必ず済ませておきましょう。
売買契約時にすり合わせた重要事項、物件状況等報告書をもとに買主にはすでに納得いただいていることが大前提ですが、最終確認の際に万が一何かあった際には仲介会社と一緒に解決し、気持ちよく買主に引き渡しを進めましょう。
不動産売却後の手続き
上記の7ステップを終えて無事に不動産を売却したあとはどうしても一息つきたいところですが、「確定申告」が必要になりますので必ず事前にチェックしておきましょう。
特に不動産の売却によって利益が出た人に関しては売却益（所得）にかかる税金の納税が必要になるので注意が必要です。
不動産売却に関わる税金のお話は別の機会にご紹介しますので、まずは売却の基本的な流れと段取りについて熟知しておいてください！
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