不動産売却に媒介契約は必須
不動産の売却を仲介会社に任せるためには「媒介契約」という契約の締結が必要になります。
複数の仲介会社から査定を受けた後、売却を決断したら仲介会社との媒介契約に進むと仲介会社から契約の種類をどうするかと問われます。
その際、契約の種類とそれぞれの特徴を知っておくとスムーズに手続きを進められるので、ぜひ事前にチェックしておいてください。
媒介契約は3種類
仲介会社と締結する「媒介契約」には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
字面からも制限の強度やなんとなくの意味合いは分かるかと思いますが、この機会にそれぞれの違いを正確に理解しておきましょう。
媒介契約の種類と違い
| 契約の種類 | 「レインズ」への 登録義務 | 販売状況の報告義務 （※定期連絡） | 複数業者との契約 | 売主が自ら発見した 相手との取引 |
| 専属専任媒介契約 | 〇 5営業日以内 | 〇 1週間に1回以上 | ✖ | ✖ |
| 専任媒介契約 | 〇 7営業日以内 | 〇 2週間に1回以上 | ✖ | 〇 |
| 一般媒介契約 | ✖ 登録義務なし | ✖ 報告義務なし | 〇 | 〇 |
※定期連絡とは
実施した販売活動内容や仲介会社HPのアクセス数・閲覧数、買主からの問い合わせ状況などを文書、またはメール等の電子書面にて報告する。多くの仲介会社では一般媒介契約でも報告を実施しているケースが多いようです。
専属専任・専任媒介契約と一般媒介契約の違い
専属専任・専任媒介契約
「専属専任・専任媒介契約」では売主は1社の仲介会社と媒介契約を結びます。
売却開始後の各種情報管理や販売活動の窓口を限定するため、契約を結んだ仲介会社は積極的に販売を行います。
どこかで専任契約を結んでいながら他社とも契約を結んだ場合、「二重契約」となり違法行為とみなされ訴訟問題になることもあるので注意が必要です。
一般媒介契約
複数の仲介会社に対しての販売活動依頼、ならびに買主への販売行為を行い、各社・買主との連絡もすべて自身で行う必要があります。
結局どの契約種別がいいの？
3つの選択肢のうち、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかが絶対的におすすめです！
その理由は以下の通りです。
- 「レインズ」に登録されることで全国の不動産会社に情報が共有される
- 連絡窓口を絞ることでやり取りの負担を軽減できる
- 情報が一元管理されることでスムーズな売却活動が可能になる
- 仲介会社に報告義務が生じるので短期的な販売につながりやすい
- 仲介会社が手数料が約束される代わりに積極的に販売活動を行う
1. レインズへの登録
「レインズ（Real Estate Information Network System）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産会社用の情報管理システムのことで、レインズに掲載されると全国の不動産会社が物件の情報を閲覧、案内をすることができるようになります。
反対にレインズに登録されないと限定された不動産会社のみが販売活動を行うことになり、紹介の分母が激減してしまいます。
一般媒介契約ではこのレインズへの登録義務が生じず、結果的になかなか紹介してもらえないのでおすすめできません。
2. 連絡窓口の一本化
通常不動産の売却は短中期的に行われるため、仲介会社との連絡ややり取りを平日に行うことが当たり前です。
仕事のある平日にこのやり取りを何度もこなすことは想像以上に時間と労力を要するため、連絡窓口を一本化するできる専属専任・専任媒介契約がおすすめです。
もちろん、時間に余裕があり複数の業者とのやり取りが可能という方もいるかもしれませんが、複数社とやり取りをするメリットの少なさを鑑みれば最適な選択ではないといえます。
3. 情報の一元管理
複数社に販売活動を依頼するとそれぞれの業者で販売状況、必要書類の有無、ご案内した買主の状況などの情報を各社で管理するためどうしても煩雑になります。
ただでさえややこしい情報や書類を扱うので、なるべく簡略化しておくべきです。
4. 仲介会社の報告義務
専属専任・専任媒介契約では仲介会社から売主に対して一定期間ごとの報告義務が生じます。
その内容は仲介会社の実績でもあり恥ずかしい報告はできないので、仲介会社は積極的な販売活動を行ってくれます。
また一定期間ごとの報告義務は仲介会社にとっての手間でもあり、なるべく長期間にわたりたくないため短期的な成約の後押しになるはずです。
5. 仲介手数料の保証
どれだけ積極的に販売活動を行っても結果的に他社で決まれば仲介会社は手数料を得られないため、一般媒介契約では紹介の分母が激減する可能性が高いです。
あなたが販売する側の立場になり、どのような条件なら積極的に売りたいと思えるかを考えればその形式が良いかは明らかでしょう。
専属専任媒介と専任媒介はどっちがいいの？
結論からいうと、売主にとってはあまり大差がありません。
この2つの最も大きな違いは “売主が自ら見つけた相手に販売ができるかどうか” なのですが、素人が自身で不動産を売却することは知識的にも労力的にもかなり困難なため、ほぼ起こりえないと考えてよいでしょう。
そうなるとあとはレインズへの登録期限と販売状況の報告間隔の違いになりますが、前者は2営業日しか違わず、販売状況については義務がなくても進捗があれば報告はたいがい来るので、結果的に大きな差はないのです。
なので、専属専任・専任媒介契約のどちらにするかは仲介会社にどちらが良いか相談し、最期はご自身の感覚で決めてください！
とにもかくにも、自身で見つけた相手に直接売却したい場合、どうしても複数の業者と連絡を取りたい場合を除いて、専属専任・専任媒介契約のどちらかを選ぶことをおすすめします。
