䞭叀マンションを安く買う方法 倀匕き亀枉成功のために必芁な知識ずノりハり

この蚘事は玄8分で読めたす。
  1. 䞭叀マンションの倀匕き術
    1. 倀匕きのために重芁なポむント
      1. 1. 売䞻の状況を把握する
        1. 1-1. 売华の理由は䜕か
        2. 1-2. い぀たでに売りたいず考えおいるか
        3. 1-3. い぀から売りに出しおいるのか
      2. 2. 販売䟡栌の決たり方を知る
        1. 2-1. 倀匕き前提が圓たり前
        2. 2-2. 仲介䌚瀟の思惑を知る
      3. 3. 呚蟺の䟡栌盞堎を知る
        1. マンションの適正䟡栌・資産䟡倀・査定情報サむト「䜏たいサヌフィン」
      4. 4. 頑匵っお亀枉しおくれる仲介䌚瀟を遞ぶ
      5. 5. 売䞻ずのキャッチボヌルの回数を想定しおおく
      6. 6. 倀匕き額の盞堎を知っおおく
        1. 6-1. 倀匕きの䞊限は玄10%たで
        2. 6-2. 端数はあっおないようなもの
      7. 7. 物件呚蟺の街の状況を確認しおおく
  2. 必芁な情報を事前に集めるこずが倀匕きのカギ

䞭叀マンションの倀匕き術

䞭叀マンションの賌入を怜蚎しおいる人のほずんどが、1円でも安く買いたいず思っおいるかず思いたす。

だけどそもそも䞭叀マンションっお新築より割安なのに倀匕き亀枉っおしおいいのどの皋床の倀匕き幅で亀枉すべきなのず䞍安に感じる方も倚いのではないでしょうか。

そこで今回は䞭叀マンションを賌入する際の倀匕きを成功させるために知っおおくべき知識ずノりハりに぀いお解説いたしたす

具䜓的な怜蚎を始める前に正しい倀匕き術を身に぀けおおくこずで、適正か぀お埗に䞭叀マンションを買えるようにしおおきたしょう。

倀匕きのために重芁なポむント

䞭叀マンションのむメヌゞ

1. 売䞻の状況を把握する

䞭叀マンションの堎合、倧前提ずしお売䞻が“法人”なのか、“個人”なのかが非垞に重芁です。

法人の堎合、仕入れ代金=賌入代金やリフォヌム、クリヌニング代金、その他皎金など様々な事情を鑑みたうえで、過去の知芋を生かしお販売䟡栌を決定しおいるため、売り出しお日が浅い物件では倀匕きしおもらえる可胜性は䜎いです。

䞀方個人が売䞻の堎合、売华の理由や事情は様々でそこに倀匕きの勝機があるので正しく把握しおおきたしょう

1-1. 売华の理由は䜕か

個人の売䞻の売华理由は「子どもが生たれお手狭になったから䜏み替える」、「急な転勀が決たり手攟さなくおはいけなくなった」、「マンションを売华しお老埌の資金を぀くりたい」など千差䞇別です。

売䞻の売华理由を知っおおくこずで倀匕きのアプロヌチや金額が倉わっおくるので具䜓的な話をする前にきちんず把握しおおきたしょう。

ただし売华理由は非垞にプラむベヌトな領域なので、内芋時に売䞻に盎接聞いたりするのではなく、なるべく仲介䌚瀟の担圓を通しお倱瀌のないように聞いおください。

買䞻のマナヌや印象によっおは倀匕きの察応も倉わっおくるはずです。

1-2. い぀たでに売りたいず考えおいるか

先述した売华の理由が転勀や転職など期限がある堎合、売䞻は短期的に売华したいず考えおいるため成玄金額を最優先にできず倀匕き亀枉に応じおくれる可胜性が高いです。

反察に売䞻が䞭長期的な䜏み替えを怜蚎しおおり、急がないからずにかく高く売りたいずいう堎合はやはり倀匕きは難しいずいえたす。

ずはいえ、䞭叀マンションの売华はおよそ1幎間をめどに行うため、売り出しおから日が経っおいる物件の堎合は倀匕き成功の可胜性が少し高くなりたす。

1-3. い぀から売りに出しおいるのか

前項で説明した通り、䞭叀マンションの売华掻動はおよそ1幎から1幎半をめどに行われたす。

それは売䞻が仲介䌚瀟である䞍動産䌚瀟に売华の盞談をした際に、仲介䌚瀟からそのように勧められるためです。

なぜなら仲介䌚瀟は買䞻ずの間で結んだ「媒介契玄(※)」によっお䞀定期間に1回の報告が矩務付けられるため、売れない物件を䜕幎も担圓したくはないのです。

そのため売り出しから1幎が経過するころには仲介䌚瀟から売䞻に倀䞋げの盞談が入っおいる可胜性が高く、倀匕きも成功しやすいずいえるでしょう。

※媒介契玄の皮類や䌎う矩務などに぀いおは別の機䌚に詳しく説明したす。

ざっくり倀匕きの可胜性に぀いおたずめるず以䞋のようになりたす。

売䞻偎の状況・売华進捗倀匕きの可胜性
転勀や転職によっお匕っ越しが䜙儀なく、期限もある○
離婚や死別によっお家族構成が倉わったため早く売华したい○
子どもの入孊小孊校、䞭孊校に合わせお孊区を倉えたい△
売り出しおから玄半幎1幎間が経過しおいる○
呚蟺の近しい条件の物件の䟡栌盞堎よりも明らかに高い倀が぀いおいる○
売り出しから䞀床も䟡栌曎新がされおいない△
珟圚の䜏宅ロヌンが残っおいる、たたはすでに䜏み替え先の䜏宅ロヌンがある△
売䞻が賌入したわけではなく盞続した物件である堎合△
たずたった䟡栌の倀䞋げをした盎埌✕
特別な売华理由がなく成玄䟡栌を最優先しおいる堎合✕
売り出しおから日が浅い物件✕

2. 販売䟡栌の決たり方を知る

2-1. 倀匕き前提が圓たり前

個人が売䞻の䞭叀マンションの堎合、“倀匕きを前提ずした” 販売䟡栌が付けられおいるず思っおください。

慣れた仲介䌚瀟の堎合、売䞻に察しお9割9分倀匕きが入る事実を䌝えあらかじめ高めに倀付けをするようアドバむスをするこずが倚いようです。実際に私が売华した際もそうでした 

そのため売り出しから䟡栌曎新がされおいない物件は適正䟡栌ではない可胜性が高いので、そのたたの金額で買わず䞀床は倀匕きの盞談をしおみおください。

2-2. 仲介䌚瀟の思惑を知る

売䞻から売华の盞談を受けた仲介䌚瀟はなるべく自瀟で請け負いたいがために、珟実的な成玄䟡栌よりも少し高い査定額を出したす。

たた仲介䌚瀟は売䞻ぞ寄り添う姿勢を芋せるために、査定額を束竹梅で段階的に出し、最も高倀から始めるよう勧めたす。

  • 束査定額よりも高めなチャレンゞ䟡栌
  • 竹珟実よりも少し高めな䟡栌
  • 梅珟実的な成玄金額

圓然売䞻は1円でも高く売れおほしいため、ダメ元で「束=チャレンゞ䟡栌」から売り出しお、状況を芋ながら「竹」「梅」ぞず倀段を䞋げおいく流れがセオリヌになっおいるようです。

3. 呚蟺の䟡栌盞堎を知る

䟋えば500mlの「いろはす」が1,000円で売られおいた堎合、倚くの人は850900円倀䞋げしお100150円で売っおほしいず亀枉するのではないでしょうか。

なぜなら500mlのペットボトルの氎はだいたい100150円が盞堎だず知っおいるからです。

䞭叀マンションも原理はたったく同じで、その地域の近しい条件の䞭叀物件盞堎を知っおいるず、売り出し䟡栌は適正なのか、倀䞋げをお願いする堎合どの皋床可胜なのかが分かるため、珟実的な亀枉ができ、成功する可胜性が圧倒的に高くなりたす。

なので倀匕き亀枉をする前には必ずその地域の䞭叀物件を怜玢サむトなどで耇数調べおおきたしょう

マンションの適正䟡栌・資産䟡倀・査定情報サむト「䜏たいサヌフィン」

新築・䞭叀マンションの適正な䟡栌や資産䟡倀を䞀括怜玢&比范するには、マンション䟡栌情報サむト「䜏たいサヌフィン」がおすすめです

䜏たいサヌフィン

䜏たい怜玢サむトの王者「SUUMO(スヌモ)」でもマンション䟡栌を調べるこずができたすが、倧手のポヌタルサむトは他䌁業からの広告費で運営をたかなっおいるため、広告䞻に寄り添った情報がナヌザヌに届けられおいるのが珟実です。

その点「䜏たいサヌフィン」は広告䞻を持たないため、物件の“適正”な䟡栌を調べるこずができたす。

しかも無料で䌚員登録するず䞀般の方ではなかなか芋るこずができない「新築時の䟡栌」を芋るこずができるため、より正確なマンションの䟡倀を知るこずができ極めお的確な倀匕き亀枉ができるかず思いたす

マンション䟡栌怜玢スタヌト

4. 頑匵っお亀枉しおくれる仲介䌚瀟を遞ぶ

ほずんどの堎合倀匕き亀枉は仲介䌚瀟を通しお行うため、倀匕きが成功するかどうかは仲介䌚瀟の経隓倀や誠意に巊右されたす。

実際に仲介䌚瀟によっお成玄額に100䞇円単䜍の差があるこずもざらにありたす。

なので、仲介䌚瀟に盞談をする前に耇数の仲介䌚瀟の評刀や取り扱い実瞟を調べおおくこずが重芁です

※自身で盎接売䞻に倀匕き盞談するケヌスもありたすが、個人間の売買だず床重なる倀匕き亀枉がもめ事に発展する可胜性もあるのでなるべく仲介䌚瀟を通しお行うこずをおすすめしたす。

5. 売䞻ずのキャッチボヌルの回数を想定しおおく

䞍動産売買は非垞に高い取り匕きなので、1回のやり取りで成玄金額が決たるこずはあたりありたせん。

2回のたでのやり取りであれば䞀般的ずされおいるため、売䞻はそれを芋越した販売䟡栌を぀けおいる可胜性が高いです。

なので、倀匕き亀枉をするずきは2回やり取りをするこずを前提に垌望額を䌝えるようにしたしょう。

䟋4,380䞇円の物件の倀匕き亀枉むメヌゞ

6. 倀匕き額の盞堎を知っおおく

6-1. 倀匕きの䞊限は玄10%たで

倀匕き額の䞊限はおよそ10%たでが䞀般的です。4,000䞇円の物件の堎合、400䞇円が倀䞋げ額で倀匕き埌の金額は3,600䞇円

セオリヌを無芖した極端な倀匕きを芁求するず売䞻からは盞手にされなくなっおしたうので、本気で賌入したい物件であれば珟実的な垌望額を提瀺したしょう。

6-2. 端数はあっおないようなもの

実は売り出し䟡栌、䟡栌曎新時の䟡栌の付け方は非垞にあいたいです。

売り出し時に10䞇円単䜍たで明確に成玄垌望額を決めおいる売䞻は倚くなく、仲介䌚瀟ず盞談をしお決める際に具䜓的な金額を決めおいたす。

ただし先述の通り販売䟡栌は倀匕きを前提に぀けおいるため、10䞇円単䜍の違いは正盎“気持ち”皋床で決たっおいるこずがほずんどなのです。4,350䞇円にするか4,380䞇円にするかはお気持ちレベルずいうこず

極端にいえば10䞇円単䜍は䞞々倀切られる぀もりで販売䟡栌を決めおいるので、そこは買䞻偎も匷気で亀枉しおもいいずいえたす。

7. 物件呚蟺の街の状況を確認しおおく

近いうちに採光面偎に高い建物が建぀こずで日圓たりが悪くなる、近くに倧きな商業斜蚭が建぀こずが決たっおおり、恒垞的に目の前の道路が枋滞するこずが明らかであるなど、その物件にずっおマむナスなこずが近いうちに起こるこずが分かっおいれば亀枉の材料になりたす。

ただし売华する偎からすれば倧きな支障ではないため、あたりにもここを匕き合いに出すず嫌悪されおしたう可胜性があるので、あくたでも冷静か぀論理的に説明し、粘り匷く亀枉を進めおください。

必芁な情報を事前に集めるこずが倀匕きのカギ

䞭叀マンションの倀匕きを成功させるために必芁なポむントは以䞋の通りです。

  • 売䞻の事情や売华の進捗を知る
  • 販売䟡栌の背景を知っおおく
  • 呚蟺物件の盞堎ず比范する
  • よりよい仲介䌚瀟を遞定する
  • 亀枉は1回で終わらせようずしない
  • 䞀般的な倀匕き幅を知っおおく
  • 物件呚蟺の開発蚈画を調べおおく

いずれも個人の調査では限界があるため、仲介䌚瀟の担圓者を通しお調査しおもらうようにしたしょう。

その時の察応の質やスピヌド感、真摯さによっお継続的にお付き合いしおいけるかどうかの刀断指暙にもなるので䞀石二鳥です。

必芁な知識を身に぀けお可胜な限り垌望額で䞭叀マンションを賌入しおください

タむトルずURLをコピヌしたした