中古マンションは築年数が経過しているがゆえに新築マンションに比べて購入後の不満が出やすいイメージがありますが、実際にはどうなのでしょうか。

リノベーションの流行によって築年数が経過した物件を購入する機会が増えている昨今だからこそ、購入前に実情をよく調べ、慎重に購入検討することが必要です。

今回は中古マンション購入経験のある30～40代既婚男女に聞いた“中古マンション購入前後の不満と解消方法”をご紹介します。

中古マンション購入後の不満は意外に少ない？

出典「ゼロリノベ調べ」(https://www.zerorenovation.com/)

中古マンションの購入経験がある人を対象にした本アンケートでは、売主または仲介業者に「不満があった」と答えた人は1000人中138人（13.8%）、「不満がなかった」と答えた人は1000人中862人（86.2%）でした。

13.8%という数字だけを見るとイメージよりも少なく感じる方も多いと思いますが、「不満があった」と答えた人は具体的にどんな不満があったのでしょうか。

不満の多くは仲介業者への不信感や売主への嫌悪感

購入時の不満のなかでもより多かったのが、「態度がよくない」や「物件の悪いところを隠した」という仲介業者に対する不信感でした。

後者については仲介業者の担当者が意図的に隠したわけではなく、単純に把握していなかった、担当者には説明の義務がない箇所であったという可能性も十分にありますが、担当者の態度については人的トラブルなので、少しでも嫌悪感を感じた場合には担当を変えてもらう、または仲介業者を変えるなど早めに対策しましょう。

態度や不信感のほかにも「レスポンスが悪い」「対応が遅い」などのコミュニケーショントラブルや、「言っている事が曖昧」「資産価値の説明がない」という信用性の問題も多いようです。

住宅や不動産は大きな買い物なので仲介業者の選択を誤ってしまうと、その後の人生に後悔が残ってしまいます。信頼できる業者を慎重に見極めることが大切です。

中古マンションを安く買う方法！　値引き交渉成功のために必要な知識とノウハウ

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2021.02.07

購入した物件への不満も少なくない

出典「ゼロリノベ調べ」(https://www.zerorenovation.com/)

前項では仲介業者や売主への不満点をご紹介しましたが、中古マンションでは購入後に物件自体への不満を抱える人も少なくありません。

住人のマナー

今回の調査で建物への不満として最も多かったのは、住人同士の挨拶やゴミの出し方など「住人のマナー」でした。不審者対策で子どもに知らない人への挨拶をさせないといった昨今の風潮が少なからず影響しているのかもしれませんが、「同じマンションの住人が挨拶をしない」という声が多いようです。

「住人同士の挨拶」については価値観の違う人間が同じ建物に住んでいる以上仕方がなく相手に改善を強いることは難しいので、購入前にエントランスに数分間立って住人同士がどういったコミュニケーションをとっているのか確認してみることで予防できるかもしれません。（長時間の滞在は迷惑になるので常識の範囲内でとなりますが）

「ゴミの出し方」については管理会社に相談して解消している人が多いようです。直接注意するとトラブルになりかねないので、管理会社を介して管理組合にかけあう、エントランスに張り紙をしてもらうなどの対策をとりましょう。

隣接住戸の騒音

フルリノベーション物件では内装は新築と変わらないほどでも、建物の築年数自体は古く上階の足音が響きやすくなっている、壁の防音性能が低いなどの落とし穴があることがあります。

マナー同様、直接の指摘はトラブルのもとになるため管理会社に注意をお願いしても、「生活音はしょうがない」「音の聞こえ方には個人差がある」などといわれてしまい解消しないケースが多いです。

また子どもの鳴き声や遊ぶ音なども同様で、3LDK以上の部屋が多いファミリー向けのマンションでは直接的でも間接的でも改善を強いるのは難しいでしょう。

騒音が気になる人は、購入前の内見時に検討中の部屋の接する上階と左右の部屋に子どもの自転車や外遊び道具が置いていないか、子供服を干していないかなどを確認しましょう。

またもし自身の家を探す際、小さな子どもがいてどうしてもうるさくなってしまうことが懸念される場合は、同じ年代の子どもが住んでいそうな環境を選ぶと「お互いさま」という気持ちでトラブルを回避することができるかもしれません。

自身の環境の変化による不満も

出典「ゼロリノベ調べ」(https://www.zerorenovation.com/)

中古マンション購入後の不満は外的な要因だけとは限りません。

「不満があった」と答えた人のなかには「子どもが産まれた」「コロナ禍でテレワークが増え仕事部屋が必要になった」など、環境の変化による間取りへの不満が噴出する人もいました。

環境面であれば若干費用はかかるものの、リフォームやリノベーションで解決することができます。わずか2畳程度のスペースがあれば立派なワークスペースを作ることができるでしょう。

また子どもの誕生や巣立ちなどのライフステージの変化に合わせて間取りを変えられるよう、可変性の高い間取りを提案してくれる仲介業者を選ぶことも解消方法の一つといえます。

あらゆるリスクを想定した購入を

今回ご紹介した内容以外にも、「立地・周辺環境」「寒暑」「修繕積立金の値上がり」など様々な“中古マンション購入後の不満”がありました。

「最上階だから良いと思って買っても実は日当たりが良すぎて暑かった」など実際に住んでみないとわからない原因も非常に多いので、信頼できる仲介業者を探したうえであらゆるリスクを想定しながら慎重に検討することをおすすめします。

裏を返せば“あらゆるリスクをきちんと提案してくれるかどうか”が、信頼できる仲介業者を見抜くポイントにもなるのでぜひ参考にしてください。

アンケート概要

※本記事に掲載しているアンケート、およびその回答に関する内容はすべて「ゼロリノベ調べ」(URL=https://www.zerorenovation.com/)によるものです。

会社概要

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以前、自身の売却条件に合ったより良い仲介会社の選び方を紹介しましたが（※）、実際に不動産を売却された方はどのような理由で依頼する仲介会社を決めているのでしょうか。

不動産売却時は一括査定サイトなどを利用して複数社に査定を依頼することがセオリーですが、担当者の知識量や対応、実際の査定額や売却条件、保証内容、売却における同社の強みなどさまざまな条件が異なります。

そこで今回は不動産会社の口コミ・評判サイト「おうちの語り部（https://ouchi-ktrb.jp/）」が不動産売却経験者を対象に実施した不動産売却に関するアンケートの中から、「不動産売却において最終的にその不動産会社へ依頼をした理由」の調査結果を紹介します。

不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください！

※マンション売却に強い仲介業者の選び方はコチラ

マンション売却に強い仲介業者の選び方！ 比較時のポイントや注意点も紹介

居住用マンションを売却する際、どこの仲介業者（不動産会社）に相談するべきか悩まれる方も多いと思います。業者によって売却価格が百万単位で変わることもあるので、自身の売却条件に合ったより良い業者を見つけるための方法を本記事でぜひチェックしてください。

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2021.03.14

不動産売却において最終的にその不動産会社へ依頼をした理由

今回、9つの選択肢の中から「依頼した不動産会社に決めた理由」を1つ以上選択する形式でアンケートを実施したところ、下図のような結果となりました。

※回答が択一式ではなく複数選択可能なため割合の合計が100%以上となります。

同調査で圧倒的に多かったのは「信頼できる担当者だった」という回答でした。詳細な理由として「不動産知識、税務関連の知識、マーケットの動向などをもとに、わからなかったことを丁寧にこまかく教えてくれたことで信頼できた」という回答が目立ったことを鑑みると、売主にとって “信頼できる” というのは担当者の知識量、質問にその場で回答してくれるといったことがポイントになっているようです。

褒められた方法ではないかもしれませんが、初回相談時にあえて少し意地悪な質問をしてみたり、たくさん質問をしてみて担当者の対応を確認することで、より良い不動産会社を選ぶことができるでしょう。

担当者への信頼に次いで多い回答となったのは対応の早さです。特に「査定申し込み後、どの不動産会社よりも最初にコンタクトをとってくれた」という初回接点のスピードが決め手に影響しているようです。

筆者が実際に売却した際も、結果的に一括査定依頼に対して最も早く連絡をくれた三井のリハウスに売却を依頼したところ、その後の対応も良く想定よりも短い期間で売却ができました。

3番目に多い回答となった「地元に強いと感じた」では1位の「信頼できる担当者だった」とあわせて回答している方が多く、信頼できる営業担当から地場に関する詳しい情報を提供されることが決め手につながっているようです。

今回の調査では知名度の高さのような外的要因や保証などサービスの内容よりも “担当者の質” が上位を獲得しましたが、より良い担当者、対応を提供してくれる不動産会社を選ぶことで結果的に査定額や成約額が高くなりますし、手厚い保証も得られはずです。

アンケート調査概要

株式会社Speee 会社概要

※2021年5月時点

Speeeは、「解き尽くす。未来を引きよせる。」というコーポレートミッションのもと、データドリブンな事業開発の連鎖でデジタルトランスフォーメーション（DX）を推進する企業です。MarTech事業、X-Tech事業など幅広い領域に展開しています。なかでもX-Tech事業においては、リアル産業の情報流通をリデザインするために様々なサービスを提供しています。

「おうちの語り部」とは

不動産の売却を検討されている方向けの不動産口コミ・評判サイトです。全国の不動産会社の売却体験談や査定体験談を掲載しており、自分にあった不動産会社を選ぶことができるサービスです。また、不動産査定に関する記事や、都道府県ごとの不動産売却に関する記事など、不動産領域のお役立ち情報を配信しています。

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2021.04.04

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居住用マンションの売却は人生で何度もあることではないため、1回目の売却の方が多く、どこの仲介業者（不動産会社）に相談するべきか悩まれる方も多いと思います。

実際、仲介を依頼する業者によって売却価格が百万単位で変わることもあるので、業者選びは慎重に行うことが必要です。

また、なかには知識の少ない素人に業者都合の提案をする悪徳業者もいるようですので、事前情報もなく地域の不動産会社に赴いたりしないよう気を付けましょう！

本記事では自身の売却条件に合ったより良い業者を見つけるための方法を紹介しますので、ぜひ業者への相談前にチェックしてください。

1. 会社の規模で比較する

マンションの売却は高額な取り引きになるので、やはり安心して任せられる仲介業者にお願いしたいものですが、その際に大きな指標の一つとなるのが会社の規模です。

一言に会社の規模といっても色々な指標がありますが、仲介検討時は単純に「売上高」で比べてください。

各社の売上高の違いには様々な要因があるとはいえ、売上高が高い企業はやはり多くの実績を抱えているので、知識が多くスキルの高い優秀な営業マンをたくさん抱えています。

また売上高が高い企業は必然的に取り扱い物件数も多いため、様々なケースに対応する体制ができているので安心して任せられるといえます。

ただし上記はあくまでも可能性の話であり、売上高の高い企業でも “ダメな” 担当者や支店に当たることも往々にしてあるので注意してください。

なお、不動産各社の売上高は日経電子版の業界別売上高ランキングページで調べることができます。

大手と中小それぞれのメリット・デメリット

まず大手企業のメリットは先述の通り多くの実績に裏付けされた知識や経験、堅実なサポート体制があり、大型マンションや高額物件の取り扱いにも慣れているので、1%の違いが高額になる物件の売却でも安心して任せることができます。

また、支店や社員を多い企業ではその分買主の顧客リストも多く抱えているので買い手が見つかりやすいというメリットもあります。

ただし全国展開してるために異動や転勤が多く、担当者がいなくなってしまう、地域の細かな情報のキャッチアップができていないなどのデメリットがあります。

一方で地域密着型で展開していることが多い中小企業では、地域の情報に詳しい担当者が多く、異動等も少ないので売却後の住み替えや二回目の売却にも親身に対応してもらえることが多いです。

その分ほかの都道府県情報には弱かったり、担当者の経験が浅かったりすることもあるので、実際に会ってみて確認するようにしましょう。

2. 会社の強みで比較する

不動産会社には大きく分けて「売買事業」「賃貸事業」「管理事業」の3つの事業があり、会社によって得意分野が異なります。

いうまでもなくマンションの売却相談は売買が得意な会社に相談すべきですが、ほかの分野が得意な会社が相談時に「うちは売買は不得意です」というはずもないので、あらかじめ調べておくことが大切です。

とはいえ事前に調査できる内容には限界があるので、最終的には実際に会ってみて確認するしかありません。信頼できる会社かどうか確かめるために担当者に会ったときに以下の項目を聞いてみてください。

• 主力または注力事業および同社の強み
• 直近の当該地域の取り扱い実績
• 担当者個人の経歴や実績

ただし不動産の担当者は短中期的にお付き合いする相手なので、質問する際には失礼な印象を与えないように注意しましょう。

3. 営業マンのスキル・対応で比較する

マンション売却において会社の強みや良しあしと同等に影響するのが担当営業マンのスキルや対応、経験値です。

不動産の取引では諸手続きの対応スピード、「この物件はあの顧客の条件に合うな」という感覚、成約価格の着地点を見極めたうえでの交渉術が成約率に大きく影響します。

担当者の良しあしを判断するためには初回相談時に以下の項目に注目してください。

• 対応や説明は丁寧かどうか
• 売却の具体的なスケジュールや段取りに関して説明があるか
• 机上査定の相場に関係なく売主の希望額に近づける姿勢かどうか
• 売却にかかる諸費用や税金に関して明確な説明があるか
• 同社の強みと弱みに関して明確な説明があるか
• 専属専任媒介契約を強要しないかどうか

※媒介契約の種類と違いについてはコチラを参照してください。

媒介契約の種類を5分で解説　それぞれの特徴と違いを知って最適な契約を

不動産の売却を仲介会社に任せるためには「媒介契約」という契約の締結が必要になります。複数の仲介会社から査定を受けた後、売却を決めたら仲介会社との媒介契約に進むと仲介会社から契約の種類をどうするかと問われますが、契約の種類とそれぞれの特徴を知っておくとスムーズに手続きを進められるので、ぜひ事前にチェックしておいてください。

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2021.02.09

4. 提案内容を比較する

ここまで会社の規模や担当者の良しあしによる判断基準をご紹介してきましたが、マンションを高く売るために最も大切なものは “売却の提案内容” です！

仲介会社に売却の相談をするとまずは机上査定や訪問査定に基づく売出価格の提示があります。

その際、(1)現実的な価格よりも高めに設定した理想額、(2)建物の状態や地域相場に対して現実的な価格、(3)早めに成約するために査定額よりも割安に設定した価格の松竹梅で提案されることが多いです。
※各プランの内容は下表のとおりです。

マンションを高く売るためには先にも説明した通り、“担当者が机上査定の相場に関係なく売主の希望額に近づける姿勢かどうか” というのが重要になります。

マンション売却はほとんどの場合買主から値引き交渉が入り、売出価格よりも低い価格で成約するため、担当者からの提案内容がそもそも希望の成約額よりも低いとその時点で希望額以上で売却することはできません。

もしも売主の希望額が現実的ではないとしても、チャレンジプランからはじめて少しでも高く売れるように提案してくれるかどうかで成約額は確実に変わってくるので、会社の規模等だけにとらわれず提案内容をしっかりと見定めるようにしましょう！

5. オプション・サービスで比較する

マンション売却はいかに高く物件が売れるかが最優先ですが、実は重要なのが仲介業者ごとに提供しているオプションやサービスの内容です。

大手の不動産会社であればそれぞれ一通りのサービスを提供していますが、なかでも「プロカメラマンによる室内の写真撮影・写真加工」と「瑕疵担保サービス」、「ハウスクリーニング」を提供しているかどうかを確認してください。

プロカメラマンによる室内の写真撮影・写真加工

実際物件を探している買主はそもそもWeb物件情報サービスなどの室内写真の印象で判断していることが多く、写真の見栄えによって問い合わせの件数が大きく異なります。

当然ながら問い合わせが来ない限り内見に進むこともないので、問い合わせ件数の差異は成約率、成約期間に大きく影響します。

瑕疵担保サービス

不動産を売却すると引き渡し日から2年間、建物や設備の補修・修理、交換を瑕疵担保責任として売主が補償しなくてはなりません。

築年数が古い物件では物件の不備が後から見つかることも多いので、思わぬ費用が発生することがあります。

築古物件を売却する際は、瑕疵担保責任を不動産会社が代わりに補償してくれる瑕疵担保サービスがついているかどうか確認してください。

ハウスクリーニング

フルリノベーション物件や居住期間の浅い物件でないと、売主側でハウスクリーニングを入れないといけないケースがあり、物件の大きさや状態にもよりますが5～15万円程度かかることがあります。

ハウスクリーニングがオプションでついているかどうかで諸費用に差が出るので、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

最適な仲介業者をさがすには

1. 複数の業者を比較する

自身の売却条件に適した仲介業者を見つけるためには、複数の業者に査定を依頼し、複数の担当者に初回相談をすることが大切です！

売却の状況は仲介業者の得意分野、支店・担当者のスキルや情報量によって大きく変わるため、1社だけに相談してしまうとその会社や担当者の強みやスキルに応じた結果となってしまいます。

そのうえ1社だけに相談すると比較対象となる情報がなく、提示された金額が適正なのか、付帯サービスが充分なのかどうかがわからず、求める基準を満たしているのか判断がつきません。

また、提案内容やサービスがほぼ同条件だった場合に決め手となる仲介手数料の値引き交渉もライバルがあってこそです。

そのためにも必ず複数社に査定を依頼しておきましょう！

2. 一括査定依頼を利用する

複数の業者を比較するには “無料で” 複数の不動産会社に無料査定を一括依頼することができる一括査定依頼サービスが便利です！

複数の業者に1件1件連絡をすると同じような情報を何度も入力する必要があるうえ、自身が探した業者からしか回答を得られません。

一括査定依頼サービスなら1回の問い合わせで複数業者に連絡ができるうえ、自身が求める条件に合った業者が向こうから連絡してくれるので網羅できていなかった業者も見つけることができます。

ただでさえ調べ事が多く忙しい売却検討時は、手間も時間も軽減できる一括査定依頼サービスを活用しましょう！

中古マンションの売却査定なら「マンションナビ」がお得！

中古マンション専門の「マンションナビ」なら無料のAI査定でマンションの売却価格を今すぐ調べることができます。

マンションナビは膨大な過去取引事例を活かしてウェブ上で簡単に「今の推定査定価格」を見ることができるだけでなく、マンション相場動向や将来人口推計など、売却に関する市場データも無料かつ個人情報不要で閲覧することができるので事前の調査にうってつけです！
※一括査定には個人情報が必要です。

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不動産の売却を仲介会社に任せるためには「媒介契約」という契約の締結が必要になります。

複数の仲介会社から査定を受けた後、売却を決断したら仲介会社との媒介契約に進むと仲介会社から契約の種類をどうするかと問われます。

その際、契約の種類とそれぞれの特徴を知っておくとスムーズに手続きを進められるので、ぜひ事前にチェックしておいてください。

媒介契約は3種類

仲介会社と締結する「媒介契約」には以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

字面からも制限の強度やなんとなくの意味合いは分かるかと思いますが、この機会にそれぞれの違いを正確に理解しておきましょう。

媒介契約の種類と違い

※定期連絡とは
実施した販売活動内容や仲介会社HPのアクセス数・閲覧数、買主からの問い合わせ状況などを文書、またはメール等の電子書面にて報告する。多くの仲介会社では一般媒介契約でも報告を実施しているケースが多いようです。

専属専任・専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専属専任・専任媒介契約

「専属専任・専任媒介契約」では売主は1社の仲介会社と媒介契約を結びます。

売却開始後の各種情報管理や販売活動の窓口を限定するため、契約を結んだ仲介会社は積極的に販売を行います。

どこかで専任契約を結んでいながら他社とも契約を結んだ場合、「二重契約」となり違法行為とみなされ訴訟問題になることもあるので注意が必要です。

一般媒介契約

複数の仲介会社に対しての販売活動依頼、ならびに買主への販売行為を行い、各社・買主との連絡もすべて自身で行う必要があります。

結局どの契約種別がいいの？

3つの選択肢のうち、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかが絶対的におすすめです！

その理由は以下の通りです。

1. 「レインズ」に登録されることで全国の不動産会社に情報が共有される
2. 連絡窓口を絞ることでやり取りの負担を軽減できる
3. 情報が一元管理されることでスムーズな売却活動が可能になる
4. 仲介会社に報告義務が生じるので短期的な販売につながりやすい
5. 仲介会社が手数料が約束される代わりに積極的に販売活動を行う

1. レインズへの登録

「レインズ（Real Estate Information Network System）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産会社用の情報管理システムのことで、レインズに掲載されると全国の不動産会社が物件の情報を閲覧、案内をすることができるようになります。

反対にレインズに登録されないと限定された不動産会社のみが販売活動を行うことになり、紹介の分母が激減してしまいます。

一般媒介契約ではこのレインズへの登録義務が生じず、結果的になかなか紹介してもらえないのでおすすめできません。

2. 連絡窓口の一本化

通常不動産の売却は短中期的に行われるため、仲介会社との連絡ややり取りを平日に行うことが当たり前です。

仕事のある平日にこのやり取りを何度もこなすことは想像以上に時間と労力を要するため、連絡窓口を一本化するできる専属専任・専任媒介契約がおすすめです。

もちろん、時間に余裕があり複数の業者とのやり取りが可能という方もいるかもしれませんが、複数社とやり取りをするメリットの少なさを鑑みれば最適な選択ではないといえます。

3. 情報の一元管理

複数社に販売活動を依頼するとそれぞれの業者で販売状況、必要書類の有無、ご案内した買主の状況などの情報を各社で管理するためどうしても煩雑になります。

ただでさえややこしい情報や書類を扱うので、なるべく簡略化しておくべきです。

4. 仲介会社の報告義務

専属専任・専任媒介契約では仲介会社から売主に対して一定期間ごとの報告義務が生じます。

その内容は仲介会社の実績でもあり恥ずかしい報告はできないので、仲介会社は積極的な販売活動を行ってくれます。

また一定期間ごとの報告義務は仲介会社にとっての手間でもあり、なるべく長期間にわたりたくないため短期的な成約の後押しになるはずです。

5. 仲介手数料の保証

どれだけ積極的に販売活動を行っても結果的に他社で決まれば仲介会社は手数料を得られないため、一般媒介契約では紹介の分母が激減する可能性が高いです。

あなたが販売する側の立場になり、どのような条件なら積極的に売りたいと思えるかを考えればその形式が良いかは明らかでしょう。

専属専任媒介と専任媒介はどっちがいいの？

結論からいうと、売主にとってはあまり大差がありません。

この2つの最も大きな違いは “売主が自ら見つけた相手に販売ができるかどうか” なのですが、素人が自身で不動産を売却することは知識的にも労力的にもかなり困難なため、ほぼ起こりえないと考えてよいでしょう。

そうなるとあとはレインズへの登録期限と販売状況の報告間隔の違いになりますが、前者は2営業日しか違わず、販売状況については義務がなくても進捗があれば報告はたいがい来るので、結果的に大きな差はないのです。

なので、専属専任・専任媒介契約のどちらにするかは仲介会社にどちらが良いか相談し、最期はご自身の感覚で決めてください！

とにもかくにも、自身で見つけた相手に直接売却したい場合、どうしても複数の業者と連絡を取りたい場合を除いて、専属専任・専任媒介契約のどちらかを選ぶことをおすすめします。

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