東京を代表する路線「JR山手線」は全30の駅を結ぶ環状線。沿線には都内の主要駅が並び、東京のなかでも地価や物件価格は軒並み高くなっています。

ただその分人気も高く、都心に住みたい方の中でも「山手線沿いに住みたい」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回はJR山手線の駅の中でも、比較的リーズナブルに中古マンションが探せる駅について、専有面積20平米以上～50平米未満の「シングル向け」と、専有面積50平米以上～80平米未満の「カップル・ファミリー向け」に分け、それぞれの物件の価格相場が安い駅ランキングを紹介します！

東京の北側、北東側、東側のエリアの駅が上位にランクインするなか、シングル向け、カップル・ファミリー向けそれぞれに人気エリアの穴場駅がランクインしているのでぜひチェックしてください！

シングル向けランキング

シングル向けで1位になったのは北区にある唯一のJR山手線の駅である田端駅。価格相場は3190万円で、北口と南口で印象が大きく異なる点がおもしろい駅となっています。

南口は小さな駅舎がぽつりと佇むのみで商業施設などは見当たらず、線路を見下ろしながら坂道を上っていくと、一戸建てが多い閑静な住宅地へと入ります。この南口について2019年公開の映画『天気の子』（新海誠監督）の舞台になったことでも知られています。

一方の北口には駅ビル「アトレヴィ田端」が併設され、スーパーやドラッグストアに雑貨店、カフェ、レストランなどが3フロアに並んで賑わっています。駅前に出てみるとスーパーが点在しているので、日常品の買い物には困らない環境といえそうです。また、

そして注目の駅は8位の田町駅！先述の通り今回のランキングでは東京の北側、北東側、東側のエリアの駅が上位にランクインするなか、TOP10に唯一港区の駅としてランクインしました。

シングル向けでは8位になった田町駅ですが、カップル・ファミリー向けだと17位となっており特別にリーズナブルではないので、シングル向け物件に限ってお得感がある価格相場になっていると言えそうです。

駅東側には芝浦ふ頭やレインボーブリッジなど湾岸エリアが広がっています。駅周辺には大手企業の本社をはじめとするオフィスビルが多く、イタリアやボツワナ共和国などの大使館も点在。近年は高層マンションも増えているのも特徴です。

また、田町駅のすぐ前にある東京工業大学・田町キャンパスの再開発が2021年に発表されたのも注目ポイントです。同敷地には2030年の開業を目指して、産官学連携施設に商業施設、ホテルなどからなる地上36階建ての複合施設が建設される予定。ますます街の価値が高くなりそうなので、価格相場にお得感がある「シングル向け」物件を探すなら今のうちが狙い目かもしれません。

カップル・ファミリー向けランキング

カップル・ファミリー向けで価格相場が最も安かったのは台東区にある鶯谷（うぐいすだに）駅。価格相場は5380万円で「シングル向け」では3位になっています。

鶯谷駅は小ぢんまりとした無人駅で、1日の乗車人員はJR山手線では高輪ゲートウェイ駅に次いで2番目に少ない駅（JR東日本「各駅の乗車人員 2020年度」より）です。

JR山手線の内側にあたる南口側には寛永寺の敷地が広がり、その先には東京国立博物館や国立科学博物館、上野の森美術館を抱える上野公園といった文化施設が集まっています。駅北口側には飲み屋街があり、そこを抜けると浅草へと続く言問通りにぶつかります。スーパーやコンビニ、飲食店が並ぶ通りを越えると、小学校や幼稚園もある住宅街へ。

昔ながらの一戸建ても多いですが、中層～低層マンションも点在。博物館や美術館が目当ての人は1駅隣の上野駅を利用することが多いため、駅の乗車人員が少なく駅前も賑やかな雰囲気という感じではないですが、落ち着いて暮らしたい人に向いている駅かもしれません。

注目は10位の高田馬場駅です！シングル向け同様、東京の北側、北東側、東側のエリアの駅が上位にランクインするなか、TOP10に人気エリアである新宿区の駅としてランクインしました。

同駅は新宿と池袋の中間に位置するためどちらにも数分で行くことができ、東京メトロ東西線も乗り入れているので中野や荻窪、吉祥寺などの人気エリアにも行きやすいアクセス良好な駅です。

全国でも有名な早稲田大学を筆頭に、近くに多くの大学や専門学校があるため駅周辺には学生が非常に多く、居酒屋やラーメン屋など学生向けの店舗が目立ちます。

ただし学生向けの店だけではなく、”せんべろ” を楽しめる居酒屋や定食屋、落ち着いた雰囲気の飲み屋やBARなど大人向けの店も多く点在しています。

また近年は外国人が増えていることもあり、インドやネパール、タイ、ベトナムなど、アジア諸国の料理屋も増えている印象があります。

東京の南側は比較的高め…

今回シングル向けとカップル・ファミリー向けのランキングを見比べてみると、順位は多少入れ替わりつつも、おおむね同様の結果となっており、山手線で安く中古マンションを探すなら「北半分」に注目してみるといいかもしれません。

また価格だけではなく自分のライフスタイルに合わせて住まい探ししてみてください！

調査概要

【調査実施者】
株式会社リクルート

【調査対象駅】
SUUMOに掲載されているJR山手線沿線の駅（掲載物件が11件以上ある駅に限る）

【調査対象物件】
駅徒歩15分圏内、物件価格相場3億円以下、築年数35年未満、敷地権利は所有権のみ
シングル向け：専有面積20平米以上50平米未満
カップル・ファミリー向け：専有面積50平米以上80平米未満

【データ抽出期間】
2021/10～2021/12

【物件相場の算出方法】
上記期間でSUUMOに掲載された中古マンション価格から中央値を算出
※駅名および沿線名は、SUUMO物件検索サイトで使用する名称を記載している

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マンション購入や不動産投資として人気が高い東京・山手線圏内ですが、近年発生した新型コロナウイルスの感染拡大によってその相場や価格はどう変わったのでしょうか。

そこで今回は、かしこく中古マンションの売却ができるアプリ「カウル」を運営する株式会社Housmart（以下、ハウスマート）が調査した、JR山手線全駅の徒歩10分圏内にあるマンションの平米単価の値上がり率ランキングを紹介します！

一般的に人気が高い駅が上位を占めるかと思いきや、意外な再開発エリアや穴場の駅が上位にランクインしました。

山手線マンション値上がり率ランキング

▼ 対象駅
JR山手線24駅（全30駅から東京、有楽町、新橋、品川、新宿、原宿を除外(※1)）

▼ 対象マンション
各駅から徒歩10分圏内、広さを40㎡〜80㎡、築年数2002年以降

今回の調査で最も値上がり率が高かったのは、田町駅と品川駅の間に2020年3月14日に開業した「高輪ゲートウェイ駅」で、2019年12月対比で約145%に値上がりしていることがわかりました。

また24駅のうち高田馬場駅を除いた23駅が値上がりしており、平米単価の平均値上がり率は119.6%、上位10駅においては129.6%と、18ヶ月連続で上昇している首都圏平均値上がり率116.7%(※2)に対して、約13ポイント高い水準でした。

※1. 調査対象の30駅のうち、東京、有楽町、新橋、品川、新宿、原宿の6駅に関しては2021年12月1日時点の売り出されている対象マンションの数が1件以下のため調査対象からは除外しています。
※2. 出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構 MarketWatchサマリーレポート2021年10月度（2021年12月7日時点、最新データ)

新駅開業後は周辺マンション価格が上昇

​テレワークの影響で駅の利用者が想定を下回っている新駅「高輪ゲートウェイ」ですが、周辺の再開発の影響もあり駅徒歩10分圏内のマンションは2019年対比で平米単価が約145%と上昇しています。

なお、高輪ゲートウェイ駅は、JR東日本が進める品川駅北側エリアの都市開発計画「グローバルゲートウェイ品川」の一部であり、現在も一帯の再開発が進められています。国際交流拠点となるような街づくりを目指し、2027年にはリニア中央新幹線の開業も控えています。

高輪ゲートウェイ駅のみならず、品川駅など周辺のマンション価格変動に引き続き注目です。

再開発の人気を反映する高輪ゲートウェイ・渋谷・池袋・大崎

今回の調査で、山手線沿線における中古マンション人気が明確になりました。その中でも注目なのが高輪ゲートウェイ駅、渋谷駅、池袋駅などの再開発エリアです。

2020年3月14日に開業した高輪ゲートウェイ駅、東急による再開発が現在進行形で続く渋谷駅、数多くのタワーマンションと商業ビル開発がこれからも予定されている池袋駅と大崎駅の4駅は、既に東京都内トップクラスの価格帯にも関わらず、価格を伸ばしました。

再開発エリアは注目度が高いだけでなく、商業施設や公園が新しくでき歩道などの導線も整備されることから生活利便性が高まるため、結果として資産価値が上がる傾向にあります。

手の出しやすい穴場エリアに人気が集まる

今回の調査で再開発エリア人気とともに明らかになったのは、「穴場エリア」とも言える利便性が高いにも関わらず中古マンション価格が手ごろな地域の価格上昇です。

たとえば今回の調査で4位に入った山手線「御徒町駅」は、これまでは「上野駅と秋葉原駅に挟まれたマイナーな駅」というイメージが強かった駅です。しかし、実はメガターミナル駅「上野駅」に徒歩でアクセス可能なうえ、京浜東北線「御徒町駅」や日比谷線「仲御徒町」、銀座線「上野広小路駅」、大江戸線「上野御徒町駅」、つくばエクスプレス「新御徒町」と、山手線「御徒町駅」と加えて6線6駅利用可能な便利な駅。かつ価格帯もファミリータイプのマンションが7,000万円前後で購入可能と、山手線沿線の中では穴場エリアと言える駅だったのです。

今回の調査で、御徒町駅、日暮里駅、西日暮里駅、大塚駅、田端駅、巣鴨駅といった城北、城西エリアの穴場駅が人気ということが分かりました。

＊＊＊

今回の調査で分かった通り、山手線の駅周辺のマンション価格上昇は再開発が進んでいるか、実は穴場かどうかがポイントになるようです。

これから購入を検討している方も、不動産投資先を探している方も上記のポイントを念頭に物件探しをしてみてください！

中古マンション売却アプリ「カウル」とは

「カウル (https://kawlu.com/market/seller)」は、かしこく中古マンションの売却や購入ができるアプリです。

カウルで中古マンション売却

データと知見を元に適正価格が算出され、スムーズに成約まで導いてくれます。アプリに自宅を登録すると推定金額を自動査定してくれるだけでなく、アプリ内で同じマンション内の過去の売買事例、周辺のライバル物件をチェックすることができます。

またプロのカメラマンによる物件撮影、不動産ポータルサイトへの掲載に加えて、約10万人のカウル会員に登録した部屋を紹介することで効果的な売却活動を実施可能です。

カウルで中古マンション購入

物件探しはもちろん、希望条件の設定や予算組み、個別相談、見学申し込みなどがアプリ内で完結できます。収入などの諸条件を入力するだけで、わかりづらいローンシミュレーションや月次払いの費用も簡単に算出してもらえます。

AIが売買事例や築年数、最寄り駅などのビッグデータからマンションの市場価値を分析し、今まで不透明だった中古マンションの適正価格や35年後までの推定価格を算出するので、一目で中古マンションの資産価値がわかります。

カウルの仲介手数料半額プラン

カウルで中古マンションの購入・売却をした場合、仲介手数料が半額の「物件価格の1.5%+3万円（税別）」になる「手数料半額プラン」があります。

プランの適用条件は以下の通り。該当する条件での購入や売却を検討中の方はぜひ利用してみてください。

▼ 基本条件
・対象物件：居住用中古マンション(※3)
・手数料の最低金額は60万円（税別）になります(※4)

※3. オーナーチェンジ物件除く
※4. 宅地建物取引業法による上限額を超えない範囲

▼ 売却の場合
・専任媒介契約をすること

▼ 購入の場合
・下記①と②に該当すること
①見学（内覧）6部屋以内に購入申込および契約する
②2回目のご見学までに無料ヒアリングサービス「Journey(ジャーニー)」を受ける

▼ 対象エリア(※一部エリアを除く)

運営会社概要

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